Reclamación de Gastos de Hipoteca

Nos llega una noticia, una vez más reveladora, de los abusos cometidos por la banca durante los últimos años.

 

En HogarLex le ayudamos a recuperar lo que nunca le debieron cobrar

 

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declara abusiva la cláusula en la que el BBVA imponía al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario

 

Esta es la imagen que ofrece nuestro sistema hipotecario a la vista de las numerosas resoluciones judiciales que no dejan de subrayar el carácter abusivo de muchas de las cláusulas de los préstamos hipotecarios: la cláusula suelo, los intereses moratorios, los redondeos del tipo de interés y el vencimiento anticipado por impago…

 

Sobre estas cuestiones ya se han pronunciado los Tribunales (españoles y europeos) con decisiones que incluso han obligado a realizar cambios en nuestra legislación.

 

Sobre otras cuestiones, como la necesaria retroactividad de la eficacia de la nulidad de la cláusula suelo, recientemente el TJUE ha fallado en contra de la banca y ha fijado la devolución total de lo cobrado en virtud de la cláusula suelo.

 

No resulta acorde con la equidad que la banca haga soportar el 100% de los gastos de escrituración del contrato de hipoteca, puesto que de dicho contrato se benefician tanto el banco como el cliente.

 

La cláusula que el Tribunal Supremo ha declarado nula, y que con toda probabilidad es exactamente igual a la que consta en su escritura de hipoteca, se establece:

 

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente.”

 

En efecto, la cláusula a partir de ese párrafo inicial recoge además la “autorización del prestatario para que el Banco le cargue en su cuenta las cantidades necesarias para la inscripción de la hipoteca (y títulos previos) en el Registro de la Propiedad  y, en su caso, las cancelaciones de cargas preferentes y las que procedan por la preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca; se añaden también los gastos, en caso de impago, por la reclamación judicial y/o extrajudicial de la deuda incluidos honorarios de Abogado y Procurador, aún cuando su intervención  no fuere preceptiva. Las cantidades así adeudadas al Banco devengarán intereses de demora y quedarán garantizadas con la propia hipoteca.”

 

Según la sentencia, las normas de aplicación en esta materia son las recogidas en el artículo 89.3 Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios que califica como cláusulas abusivas, en todo caso:

 

-La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables.

 

-La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario.

 

-La estipulación por la que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (número 30, que se refiere a la  compraventa de viviendas, si bien, argumenta el Tribunal Supremo, la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la cita  de este precepto es acertada)

 

- La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

 

-Las que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.

 

-Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.

 

A continuación, procedemos a analizar los gastos que, según la sentencia del Tribunal Supremo, en ningún caso deben corresponder en exclusiva a los clientes:

 

Gastos notariales y registrales

 

El Tribunal Supremo resuelve que, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real),  tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

 

En consecuencia, el Tribunal Supremo considera abusiva  la cláusula discutida porque:

 

1) no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral y

 

2)  hace recaer su totalidad sobre el hipotecante.

 

Ello provoca, según el Tribunal Supremo,  que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).

 

Tributos

 

Para resolver sobre el gasto concerniente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo parte del artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que dispone (al tratar de la modalidad Transmisiones Patrimoniales,  en la que el préstamo está exento) que  en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario.

 

Añade el artículo 15.1 del texto refundido que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo.

 

Según lo expuesto en ambos artículos, toda la carga impositiva recaería sobre el prestatario. Sin embargo el análisis del artículo 27, que sujeta al impuesto, en su modalidad de actos jurídicos documentados, a los documentos notariales, en conjunción con el art. 28, que establece como sujeto pasivo del impuesto al adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan, determina la conclusión a la que llega el TS en su sentencia:

 

La entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. 

 

De esta forma, el Tribunal Supremo llega a la conclusión de que la cláusula que impone al prestatario el pago de los tributos (la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que paga la hipoteca en cuanto acto inscribible y la cuota fija -el timbre del papel de uso exclusivo notarial sobre el que se extienden las Escrituras matrices y sus copias autorizadas) vulnera normas imperativas, y más concretamente el artículo 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva, y por lo tanto nula, la estipulación que impone al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

 

Otros gastos

 

En este apartado se incluyen los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago, y los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por la entidad prestamista.

 

El Tribunal Supremo parte de que los gastos del proceso están sometidos a normas imperativas (arts. 394 y 398 LEC, para los procesos declarativos, y  arts. 559 y 561 de la misma Ley, para los  de ejecución).

 

Tales normas se fundan básicamente en el principio del vencimiento, y en el caso concreto de la ejecución, las costas se impondrán al ejecutado cuando continúe adelante el despacho de ejecución; pero también podrán imponerse al ejecutante cuando se aprecie algún defecto procesal no subsanable, o que no se haya subsanado en el plazo concedido al efecto (art. 559.2 LEC), o cuando se estime algún motivo de oposición respecto del fondo (art. 561.2 LEC); y cuando la estimación sea parcial, cada parte deberá hacer frente a las costas devengadas a su instancia.

 

Por consiguiente, concluye el Tribunal Supremo, la atribución al prestatario en todo caso de las costas procesales infringe normas procesales de orden público, lo que comporta sin más su nulidad ex art. 86 TRLCU y art. 8 LCGC. Además, introduce un evidente desequilibrio en la posición de las partes, al hacer recaer las consecuencias de un proceso sobre una sola de ellas, sin tener en cuenta ni la procedencia legal de la reclamación o de la oposición a la reclamación, ni las facultades de moderación que la ley reconoce al Tribunal cuando aprecie serias dudas de hecho o de derecho.

 

Respecto a la imputación al cliente de los honorarios de abogado y aranceles de procurador de los que se haya servido el prestamista, incluso cuando su intervención no sea preceptiva, la estipulación contraviene de plano el art. 32.5 LEC, que excluye tales gastos de la eventual condena en costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o que el domicilio de la parte representada o defendida en juicio esté en un lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio.

 

A la falta de reciprocidad entre los derechos y obligaciones de las partes, debemos añadir la dificultad que el consumidor tiene para valorar las consecuencias de los posibles procedimientos en los que se puede ver incurso y que no requieren de abogado y procurador, por lo que resulta más que adecuada la declaración de nulidad de tal clausula, conforme a los arts. 86 TRLCU y 8 LCGC.

 

PLAZO PARA RECLAMAR

 

Si usted tiene o tuvo hipoteca del BBVA tendrá 5 años para reclamar a contar desde el 23 de diciembre de 2015 (fecha de la Sentencia del Supremo)

 

Si usted tiene hipoteca de otra entidad bancaria su acción no tiene plazo y puede reclamarlo en cualquier momento, aunque le recomendamos que se inscriba la acción por la oportunidad que supone.

 

 

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